本文作者：哥们买房
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江心洲最近有点意思。
岛南几个新盘，吆喝声大，去化却像挤牙膏；另一边，岛中的贤坤花园一期悄悄卖完了，二期居然也卖的差不多了。
更劲爆的是，岛北突然又甩出一块低密地块，容积率只有1.05，这不是告诉市场：好戏还在后头？而且有小道消息称，这块地，要动了！
◎岛北02-001地块
我们先来看新盘集聚比较多的岛南。
江心印、星叶栖悦湾、中海江湾境……目前几乎全挤在岛南，名字都很雅致，前面两个前期4.3万+/㎡入市价，还需要另外掏钱购买装修包，不过现在3.3万/㎡左右就能上车。
产品比较用心，也是早期卖的比较好的江湾境，现在均价干到了4.9万/㎡左右。
● 江心印园，性价比高，但是缺点是总高30-32层，都上岛了，肯定优先考虑洋房或者墅类产品。从网房数据来看（截止2026.1.14），基本卖的差不多了。
● 星叶栖悦湾，产品中规中矩，还是比较厚道的。但是小区体量比较小，景观效果没有大盘出彩。从网房数据来看（截止2026.1.14），入网380套，成交155套，认购100套，卖了50%左右。
● 中海江湾境，产品在岛南是好的，价格是高的，从网房数据来看（截止2026.1.14），目前销售一般——入网553套，成交235套，认购49套，未售出269套，成交了大概4成。（地下车库含车库储藏室未计入）
江湾境卖得吃力，江心印园去化艰难，为什么？咱们掰开看看。
首先，产品长得太像了：清一色140平起步，除了栖悦湾还有点小户型，其他都是改善大户型。客户就那么多，选择却一大堆，凭什么选你？
其次，价格有点飘：近5万/㎡什么概念？垫垫脚在河西中都能买了。如果是河西次新房，可选择的面积、产品也更多。
此外，岛南还有两个尴尬：
这个片区基本都是安置房，开发相对较晚，部分区域仍处于建设阶段，部分买家会有抗性；
此外，出行有点绕，去河西得穿隧道，高峰期堵你没商量；地铁目前暂时还指望不上，对于每天要通勤的实干派精英来说，这是个硬伤。
当然，独立过江通道，堪称江心洲属性发生翻天覆地变化的一个巨大利好，未来可以和河西主城真正地合为一体，还能纾解拥堵，等项目真正一落地，不少观望的买家应该会下手了。
和岛南不同的是，岛中的新盘卖的火热！
贤坤花园一期，全部售罄了！很惊人。二期一次性入市，才推出没两个月，也已经卖了不少——首开101套、去化超8成。
◎贤坤花园二期实景，具体以交付为准
很多人对江心洲的评价都很极端，单纯的用好或者不好去评判。
太片面了。
一来，江景也分三六九等。你买的是天天看货船穿梭的江景，还是看河西璀璨天际线的江景？这差别大了去了。二来，江心洲也有鄙视端，几百万上岛的人看不上安置房，原住民也未必会羡慕岛上的买房人。
说到底，江心洲现在最值钱的，其实是那批真正懂得岛居生活、愿意为这份清净和自然买单的人。
◎江心洲实景图
听起来有些玄学，实则朴素至极：有顶级艺术家聚集的地方，才叫苏荷区；有科技新贵扎堆的地方，才是硅谷。
以逆市热销的贤坤花园为例，它的业主画像非常清晰：像灯塔咖啡老板、“夜上海”董事长这些人，他们选择江心洲，首要驱动力是岛上静谧、低密，以及生活方式的共鸣，而非短期的投资回报。
相对江北核心区，这里的购房者自住属性更强，投资属性更弱。
◎贤坤社群活动
贤坤花园以客户真实需求为落脚点，并打响了全国“一户一定制”的第一枪，这样的产品，很难不赢得市场。
就在岛中卷得飞起的时候，许久未有新地的岛北已悄然亮出新的王牌。
官方发布的02-001地块，容积率仅1.05，状态为净地，距在建地铁4号线江心洲站仅200米，坐拥绝美双江交汇景观。
这无疑给当下的江心洲分化的市场一个清晰的信号：
①盲目追求大面积、高单价，但产品平庸、缺乏独特生活主张的项目（如部分岛南新盘），会被市场教育；②精准把握高端客群对岛居生活、圈层文化和成品家的项目，则会穿越市场周期。
③而未来拥有绝版低密条件、成熟配套和稀缺景观的产品，将会再一次点燃高净值人群的购置热情。
对于开发商而言，与其在岛南的“红海”里血拼价格，不如沉下心来，思考如何为那些“钟情岛居生活”的人，打造一个无可替代的家。
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