
本文作者:哥们买房
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江心洲最近有点意思。
岛南几个新盘,吆喝声大,去化却像挤牙膏;另一边,岛中的贤坤花园一期悄悄卖完了,二期居然也卖的差不多了。
更劲爆的是,岛北突然又甩出一块低密地块,容积率只有1.05,这不是告诉市场:好戏还在后头?而且有小道消息称,这块地,要动了!

◎岛北02-001地块
我们先来看新盘集聚比较多的岛南。
江心印、星叶栖悦湾、中海江湾境……目前几乎全挤在岛南,名字都很雅致,前面两个前期4.3万+/㎡入市价,还需要另外掏钱购买装修包,不过现在3.3万/㎡左右就能上车。
产品比较用心,也是早期卖的比较好的江湾境,现在均价干到了4.9万/㎡左右。

● 江心印园,性价比高,但是缺点是总高30-32层,都上岛了,肯定优先考虑洋房或者墅类产品。从网房数据来看(截止2026.1.14),基本卖的差不多了。


● 星叶栖悦湾,产品中规中矩,还是比较厚道的。但是小区体量比较小,景观效果没有大盘出彩。从网房数据来看(截止2026.1.14),入网380套,成交155套,认购100套,卖了50%左右。

● 中海江湾境,产品在岛南是好的,价格是高的,从网房数据来看(截止2026.1.14),目前销售一般——入网553套,成交235套,认购49套,未售出269套,成交了大概4成。(地下车库含车库储藏室未计入)


江湾境卖得吃力,江心印园去化艰难,为什么?咱们掰开看看。
首先,产品长得太像了:清一色140平起步,除了栖悦湾还有点小户型,其他都是改善大户型。客户就那么多,选择却一大堆,凭什么选你?
其次,价格有点飘:近5万/㎡什么概念?垫垫脚在河西中都能买了。如果是河西次新房,可选择的面积、产品也更多。
此外,岛南还有两个尴尬:
这个片区基本都是安置房,开发相对较晚,部分区域仍处于建设阶段,部分买家会有抗性;
此外,出行有点绕,去河西得穿隧道,高峰期堵你没商量;地铁目前暂时还指望不上,对于每天要通勤的实干派精英来说,这是个硬伤。

当然,独立过江通道,堪称江心洲属性发生翻天覆地变化的一个巨大利好,未来可以和河西主城真正地合为一体,还能纾解拥堵,等项目真正一落地,不少观望的买家应该会下手了。


和岛南不同的是,岛中的新盘卖的火热!
贤坤花园一期,全部售罄了!很惊人。二期一次性入市,才推出没两个月,也已经卖了不少——首开101套、去化超8成。

◎贤坤花园二期实景,具体以交付为准
很多人对江心洲的评价都很极端,单纯的用好或者不好去评判。
太片面了。
一来,江景也分三六九等。你买的是天天看货船穿梭的江景,还是看河西璀璨天际线的江景?这差别大了去了。二来,江心洲也有鄙视端,几百万上岛的人看不上安置房,原住民也未必会羡慕岛上的买房人。
说到底,江心洲现在最值钱的,其实是那批真正懂得岛居生活、愿意为这份清净和自然买单的人。

◎江心洲实景图
听起来有些玄学,实则朴素至极:有顶级艺术家聚集的地方,才叫苏荷区;有科技新贵扎堆的地方,才是硅谷。
以逆市热销的贤坤花园为例,它的业主画像非常清晰:像灯塔咖啡老板、“夜上海”董事长这些人,他们选择江心洲,首要驱动力是岛上静谧、低密,以及生活方式的共鸣,而非短期的投资回报。
相对江北核心区,这里的购房者自住属性更强,投资属性更弱。

◎贤坤社群活动
贤坤花园以客户真实需求为落脚点,并打响了全国“一户一定制”的第一枪,这样的产品,很难不赢得市场。
就在岛中卷得飞起的时候,许久未有新地的岛北已悄然亮出新的王牌。

官方发布的02-001地块,容积率仅1.05,状态为净地,距在建地铁4号线江心洲站仅200米,坐拥绝美双江交汇景观。

这无疑给当下的江心洲分化的市场一个清晰的信号:
①盲目追求大面积、高单价,但产品平庸、缺乏独特生活主张的项目(如部分岛南新盘),会被市场教育;②精准把握高端客群对岛居生活、圈层文化和成品家的项目,则会穿越市场周期。
③而未来拥有绝版低密条件、成熟配套和稀缺景观的产品,将会再一次点燃高净值人群的购置热情。
对于开发商而言,与其在岛南的“红海”里血拼价格,不如沉下心来,思考如何为那些“钟情岛居生活”的人,打造一个无可替代的家。
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